Chấm dứt hợp đồng thuê do Đại dịch COVID-19/Termination of lease agreement due to COVID-19 pandemic

Thuê Nhà



Trong Bản tin Tài chính VTV1 trưa ngày 07/04/2020, Luật sư Nguyễn Hưng Quang trả lời phỏng vấn của VTV1 về tình huống chấm dứt hợp đồng thuê nhà do Đại dịch COVID-19 bùng nổ. Luật sư Quang đã cho rằng:

Việc xác định có vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng hay không phụ thuộc vào nội dung của hợp đồng thuê đó và loại hàng hoá, dịch vụ đang kinh doanh của các hộ kinh doanh.

Thứ nhất, nếu nội dung hợp đồng có quy định về điều khoản bất khả kháng trong đó ghi nhận “dịch bệnh”, “mệnh lệnh của có quan nhà nước có thẩm quyền” là một sự kiện BKK thì việc trả lại mặt bằng thuê do SKBKK là phù hợp với quy định của hợp đồng. Trong trường hợp này, bên bị ảnh hưởng bởi SKBKK (bên thuê) cần xác định thời điểm chấm dứt cũng như các nghĩa vụ của mình được quy định trong hợp đồng trước khi thông báo chấm dứt hợp đồng đối với bên cho thuê. Thông thường, các điều khoản quy định về SKBKK quy định rõ bên bị ảnh hưởng bởi SKBKK phải hành xử như thế nào khi gặp phải SKBKK, như phải áp dụng mọi điều kiện cần thiết để cố gắng khắc phục SKBKK nhằm bảo đảm hoạt động kinh doanh nhưng vẫn không thể khắc phục được.

Thứ hai, nếu hợp đồng không có quy định về SKBKK và các bên ngay từ khi xác lập hợp đồng không thoả thuận về SKBKK, bên thuê (bên bị ảnh hưởng bởi SKBKK) phải viện dẫn tới khái niệm về SKBKK tại Điều 156 của BLDS 2015: “SKBKK là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép” để đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê. Trong trường hợp này, cần xác định là bên thuê đã vi phạm hợp đồng thuê vì chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn. Nhưng với vi phạm này, bên thuê không phải chịu trách nhiệm dân sự (như bồi thường, phạt vi phạm) theo quy định tại khoản 2 Điều 351 của Bộ luật dân sự 2015. Nhưng cũng lưu ý rằng một số ngành nghề kinh doanh được coi là thiết yếu, như siêu thị bán hàng hoá, thực phẩm dược phẩm, dịch vụ thiết yếu khác… vẫn được phép kinh doanh nên không thể viện dẫn SKBKK để chấm dứt hợp đồng. Ngoài ra, cũng cần phải xem xét các yếu tố khác của hợp đồng thuê để xác định việc chấm dứt hay thay đổi nội dung hợp đồng là do SKBKK hay là một trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản của hợp đồng.

Khi bên thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê do Dịch COVID-19 như là một SKBKK theo quy định của BLDS 2015, bên thuê phải chứng minh đây đúng là một trường hợp BKK. Như đã nêu, theo quy định tại Điều 156 của Bộ luật Dân sự, có thể nhận thấy các yếu tố cơ bản để hình thành nên sự kiện bất khả kháng gồm:
1. Xảy ra một cách khách quan;
2. Không thể lường trước được;
3. Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Để chứng minh yếu tố thứ nhất là “tính khách quan”, bên bị thiệt hại từ dịch COVID-19 phải chứng minh quyết định về tuyên bố đại dịch để xác định sự kiện này xuất phát từ tự nhiên dẫn đến những quyết định về cách ly hay tạm thời không kinh doanh của các cơ quan nhà nước ở trung ương và địa phương… làm ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện hợp đồng của bên bị thiệt hại.

Đối với yếu tố thứ hai là “không thể lường trước” thì bên bị ảnh hưởng cũng phải xác định rằng dịch COVID-19 cũng như các quyết định, hành động của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến phòng dịch, dập dịch hoặc hành vi tiêu dùng, sức mua của thị trường bị thay đổi… là những vấn đề mà bên bị ảnh hưởng không thể lường trước được vì xảy ra quá nhanh, chẳng hạn như Thông báo 118/TT-VPCP ngày 21/03/2020 có yêu cầu tạm dừng kinh doanh nhà hàng, vũ trường, quán karaoke có quy mô trên 30 khách trở lên hoặc Chỉ thị 16/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về thực hiện các biện pháp phòng, chống dịch COVID-19 ngày 31/03/2020 liên quan tới “cách ly xã hội”.

Bên cạnh đó, bên bị thiệt hại cũng cần phải thể hiện được những nỗ lực khắc phục, áp dụng mọi biện pháp cần thiết để giảm thiểu thiệt hại cũng như là để cố gắng thực hiện hợp đồng, giao dịch nhưng không được.

Sự bùng phát của Đại dịch COVID-19 là một tình huống không lường trước được ở Việt Nam cũng như nhiều nơi trên thế giới, ảnh hưởng rất nhiều tới các hoạt động kinh doanh thương mại toàn cầu. Để tránh những hậu quả pháp lý và hậu quả kinh tế cho các bên thì các bên nên tiến hành việc chấm dứt hợp đồng hoặc giải quyết tranh chấp bằng thương lượng và hoà giải. Biện pháp hoà giải thông qua một hoà giải viên có kinh nghiệm và kiến thức pháp lý và hợp đồng sẽ giúp cho các bên giải quyết được mâu thuẫn và bất đồng. Hoà giải viên có thể giúp cho các bên nhận thức được sự bùng phát của đại dịch COVID-19 là một SKBKK hay là một tình huống hoàn cảnh thay đổi cơ bản dẫn đến phải thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng để các bên tranh chấp cùng tìm kiếm được một giải pháp phù hợp cho các bên. Trung tâm hoà giải thương mại quốc tế Việt Nam (VICMC) là một trung tâm có thể hỗ trợ được các doanh nghiệp xử lý tình huống này. VPLS NHQuang&Cộng sự có 3 hoà giải viên tham gia VICMC.

Nguồn: https://batdongsancom.com

Xem thêm bài viết khác: https://chungcumyphuoc.com/thue-nha

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *